COMO COMPRAR IMÓVEL - FINANCIANDO

O conhecimento é um grande passo para o sucesso. COMO COMPRAR IMÓVEL RESIDENCIAL (Através de Financiamento) Recursos de financiamento habitacional são provenientes especialmente das Cadernetas de Poupança. Todas as Cadernetas de Poupanças independente dos Bancos Captadores é Administrado, por uma única contabilidade Criada por Lei Federal. Onde o Órgão Administrador de todas as poupanças é a Caixa Econômica Federal. Portanto, recurso proveniente do Saldo médio da Poupança Nacional tem a finalidade de financiamento de Moradias com Intuito exclusivamente Social, Atualmente (2009) A rentabilidade da aplicação é de 6,3% a.a. COMO OBTER ESTES RECURSOS PARA FINANCIAR A COMPRA DA CASA PROPRIA. 1. Primeiro o interessado deve escolher o imóvel que deseja adquirir. 2. O interessado Tem que ser Brasileiro ou naturalizado. 3. Tem que ser maior de 18 anos 4. Tem que comprovar capacidade de pagar o financiamento REGRAS DE FINANCIAMENTO - SBPE SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) 1. Para compra de imóvel, Novo ou Usado. 2. Para compra de Imóvel Na planta 3. Padrão Garantia: Alienação fiduciária PRAZO DE FINANCIAMENTO No mínimo: 36 Meses No Máximo: 360 Meses Limite de Idade 80 anos (somado o prazo de financiamento + Idade não poderá ultrapassar 80 anos) LIMITES DE VALORES DE FINACIAMENTO PARA JUROS (PÓS FIXADO) Antes de financiar a caixa faz uma avaliação do imóvel pelos seus critérios. 1. Imóveis Avaliados entre 15.000,00 á 150.000,00. Valor do financiamento máximo é de 90%. 2. Imóveis Avaliados entre 150.001,00 á 500.000,00. Valor do financiamento máximo é de 90% LIMITES DE VALORES DE FINACIAMENTO PARA JUROS (PRÉ FIXADO) Antes de financiar a caixa faz uma avaliação do imóvel pelos seus critérios. 1. Imóveis Avaliados entre 15.000,00 á 150.000,00. Valor do financiamento máximo é de 70%. 2. Imóveis Avaliados entre 150.001,00 á 500.000,00. Valor do financiamento máximo é de 70% TAXA DE JUROS – PÓS FIXADO 1. Imóveis Avaliados entre 15.000,00 á 150.000,00. Valor do financiamento máximo é de 90%. a) Opção de pagamento através de Boleto Bancário: Taxa Juros (Efetiva) = 8,9 a.a. b) Opção de pagamento através de Débito Automático em C/C: Taxa Juros (Efetiva) = 8,4 a.a. c) Opção de pagamento através de (Pacote Convênio Caixa x Incorporador): Taxa Juros (Efetiva) = 8,2 a.a. 2. Imóveis Avaliados entre 150.001,00 á 500.000,00. Valor do financiamento máximo é de 90% a) Opção de pagamento através de Boleto Bancário: Taxa Juros (Efetiva) = 10,5 a.a. b) Opção de pagamento através de Débito Automático em C/C: Taxa Juros (Efetiva) = 10,0 a.a. c) Opção de pagamento através de (Pacote Convênio Caixa x Incorporador): Taxa Juros (Efetiva) = 9,5 a.a. TAXA DE JUROS – PRÉ FIXADO 3. Imóveis Avaliados entre 15.000,00 á 150.000,00. Valor do financiamento máximo é de 70%. a) Opção de pagamento através de Boleto Bancário: Taxa Juros (Efetiva) = 12,5 a.a. b) Opção de pagamento através de Débito Automático em C/C: Taxa Juros (Efetiva) =11,90 a.a. 4. Imóveis Avaliados entre. 150.001,00 á 500.000,00 Valor do financiamento máximo é de 70%. a) Opção de pagamento (Qualquer forma): Taxa Juros (Efetiva) = 12,36 a.a. RENDA DOS CONTRATANTES A SOMA DA RENDA (Bruta dos Contratantes) deverá ser três vezes o valor da primeira prestação bruta. O USO DO FGTS NA COMPRA DE IMÓVEL RESIDENCIAL CARTA DE CRÉDITO FGTS Prazo Mínimo 120 meses financiamento Prazo Máximo 300 meses financiamento 1. Comprovar mínimo de 3 anos em regime de FGTS. 2. Utilização máxima de 80% 3. Somente Pode ser utilizado na aquisição de imóvel Pronto. (Novo ou Usado) 4. Somente é permitido caso não tenha sido usado na compra de imóvel nos últimos 3 anos. 5. Pode ser usado para abater 80% de no máximo 12 prestações. 6. Pode ser usado para abater na compra de até 80% do valor. 7. Somente pode ser utilizado se a renda bruta for inferior á 4.900,00 TAXA DE JUROS para financiamento através de Carta de Crédito FGTS Taxa de Juros de 5% a.a a) Se a avaliação do imóvel for no máximo 100.000,00. b) O prazo do financiamento for no máximo de 204 Meses. c) A Renda Bruta dos contratantes (somada) seja inferior á 2.325,00 a.m. d) A Opção de Garantia seja por hipoteca. Taxa de Juros de 6% a.a a) Se a avaliação do imóvel for no máximo 100.000,00. b) O prazo do financiamento for entre 241 a 300 Meses. c) A Renda Bruta dos contratantes (somada) seja entre 2.325,00 á 2.790,00 a.m. d) A Opção de Garantia seja por Alienação Fiduciária Taxa de Juros de 8,16% a.a a) Se a avaliação do imóvel for no máximo 100.000,00. b) O prazo do financiamento for até 204 meses com garantia hipotecária. c) O prazo do financiamento for até 300 meses com garantia Alienação Fiduciária. c) A Renda Bruta dos contratantes (somada) seja entre 2.790,00 á 4.900 a.m. d) A Opção de Garantia seja por Alienação Fiduciária SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO Recursos financeiros da poupança assim como do FGTS, tem finalidade exclusivamente social, razão pela qual não é permitido ou utilizado para financiar imóveis de lazer ou luxo, ou para investimentos especulativos. A rigor é liberado para pessoas que não possuam e desejam adquirir uma moradia e não podem pagar a vista. Para Indivíduos fora do perfil exigido pelo SFH, resta o financiamento normal bancário, com recursos dos próprios bancos e com taxas de juros variáveis e sem limite de valores que fica a critério de análise do Banco. Atualmente a taxa Bancária de mercado esta acima de 12% a.a. (Prevalece à concorrência entre Bancos). FORMAS DE FINANCIAMENTO Há três formas comuns de financiamento Imobiliário no Brasil 1. SAC (Sistema de Amortização Constante) Sistema que calcula os Juros a cada mês e tornando as parcelas decrescentes. 2. SACRE (Sistema de Amortização Crescente) Sistema parecido com o SAC, porém sofre recalculo dos valores remanescentes, forçando o aumento das prestações. 3. PRICE (Sistema Francês de Amortização) Sistema que calcula juros composto sobre todo o prazo, mantendo as parcelas sempre iguais. No passado o Sistema PRICE foi o mais utilizado. Posteriormente os Bancos Criaram a SACRE. Atualmente foi adotado pela preferência de todo o Sistema SAC. Entretanto seja qual for a forma o valor pago no final é o mesmo. CÁLCULO DA PRESTAÇÃO – SAC Exemplo: 1. Valor do Financiamento = 100.000 2. Prazo do Financiamento = 360 3. Valor da 1ª. Parcela: 100.000/360 = 277,78(Parcela Líquida-PAC) Esta é a parcela liquida do financiamento, sendo que este valor será constante até o final do prazo contratado e servirá para amortizar o valor total do financiamento. No caso o Valor do financiamento na 1ª. Parcela é de 100.000,00, ao pagar 277, 78, Reduzimos o valor do financiamento que denominamos de amortização. Então 100.000 – 277,78 = Saldo devedor: 99.722,22, de forma que no mês seguinte amortizamos: 99722,22 - 277,78 = Saldo Devedor: 99.444,44, e assim sucessivamente até liquidação. Como pode observar o Valor da prestação é sempre o mesmo e será assim até o final do prazo. Porém, além da parcela liquida o contratante deverá pagar encargos da dívida: 1. CORREÇÃO MONETÁRIA (TR do mês anterior do pagamento da parcela) O valor TR mensal é calculado sobre o Saldo devedor. Em 2008 o Valor da TR: 1,6348 a.acomo pagamos mensal divide-se por 12, Então: 1,6348/12 = 0,1362 a.m. O valor da TR mensal irá corrigir o saldo devedor. Exemplo: 1ª. Parc. 100.000 x 0,1362% = 136,23 2. JUROS O juro é calculado mensalmente sobre o saldo devedor. Exemplo: Taxa de Juros 12%a.a/ 12 = 1,00% a.m., aplicamos então sobre o saldo devedor. 100.000 x 1% = 1.000,00 3. PRÊMIO DE SEGURO a) Seguro: MIP (Morte ou Invalidez Permanente) Destina-se a quitar a dívida proporcionalmente em caso de morte ou Invalidez do contratante. A Taxa de valor a ser cobrado sobre o saldo devedor varia de acordo com a idade do contratante (conforme Tabela CEF) IDADE – ÍNDICE 18 a 30 anos = 0,000121 31 a 35 anos = 0,000178 36 a 40 anos = 0,000246 41 a 45 anos = 0,000318 46 a 50 anos = 0,000472 51 a 55 anos = 0,000807 56 a 60 anos = 0,001774 61 a 65 anos = 0,003350 66 a 70 anos = 0,004550 71 a 80 anos = 0,006448 Calculo exemplo: Saldo devedor (1ª. parc. 100.000 x 0,000121 = 12,10. b) Seguro DFI (Danos Físicos do Imóvel) = Taxa de 0,000108. Então: 1ª. Parc. 100.000 x 0,000108 = 10,80 4. TAXA DE ADM BANCÁRIA (CEF) Valor cobrado pela caixa = 25,00 mensal VALOR TOTAL DA 1ª. PRESTAÇÃO (Para o exemplo acima) 1. Primeira Parcela Líquida ....R$ 277,78 2.Correção Pela TR mensal ...R$ 136,23 3 Juros mensal do Saldo Dev. R$ 1.000,00 4 Seguro MIP ....................... R$ 12,10 5.Seguro DFI ........................ R$ 10,80 6.Taxa Adm Bancária (CEF) R$ 25,00 7.Valor Total da 1ª.Parcela R$ 1.461,91 OBS.: No momento da Assinatura do contrato a CEF cobra: a) 0,8% sobre o valor do financiamento b) 30,00 de pesquisa cadastral c) 1º.Premio do Seguro. ANALISE DO FINANCIAMENTO SAC 1. Podemos observar a influencia da taxa de juros sobre a operação, onde sem os juros O Valor da parcela seria de 461,91, sendo a taxa de juros o maior vilão. 2.Cabe observar que a segunda prestação será menor pois os encargos recaem a cada mês sobro o saldo devedor e como a cada mês amortizamos uma parcela liquida a tendência lógica é pagar menos a cada mês. 3. De acordo com este exemplo cabe lembrar que a renda deverá ser o triplo do Valor da 1ª.parcela bruta, no caso 1.461,91 x 3 = 4.475,73 COMPRA DA CASA PRÓPRIA Lembramos que ao adquirir um imóvel na planta deve calcular e reservar um valor extra Para quando o mesmo estiver pronto: 1.Para receber as chaves o comprador deverá quitar as taxas e impostos Municipais Como ITBI 2,4% sobre o valor de avaliação do imóvel pela Prefeitura, FUNREJUS (Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário) 0,2% sobre valor da Avaliação da Prefeitura. Registro de Imóveis no Cartório da Circunscrição Imobiliária Em torno de 800,00 Além de custos de despachantes, e documentação, fotocópias autenticações etc.. 2. Também, fazem necessário reservar um capital para adaptação após o recebimento do imóvel, como compra e colocação de piso(a base de 130 a 300 o m2, Aparelho de aquecedor a gás(entre 500 a 1200), aparelho de ar condicionado(media 800,00, Decoração, Sangas de gesso, rebaixamento teto(a base de 30,00 m2), Cortinas e armários ( a base de 500 a 1000 0 m2),Kit churrasqueira inox (media 800,00) etc. 3. Lembrando que além das parcelas de financiamento o comprador deverá pagar mensalmente a taxa de condomínio se for o caso.